대출을 받을 때 가장 먼저 묻는 것 중 하나가 “고정으로 할까요, 변동으로 할까요”입니다.
그리고 돌아오는 답은 대개 비슷합니다. 금리가 오를 것 같으면 고정, 내릴 것 같으면 변동.
틀린 말은 아닙니다. 다만 절반만 본 것입니다.
금리 유형은 매달 내는 이자만 바꾸는 게 아니라, 애초에 얼마를 빌릴 수 있는지까지 바꿉니다.
2025년 7월부터 스트레스 DSR이 모든 가계대출로 넓어지면서 이 부분이 훨씬 중요해졌습니다.
목차
고정과 변동만 있는 게 아니다
은행연합회는 대출금리 방식을 고정금리·변동금리·혼합금리 셋으로 나눕니다.
그런데 스트레스 DSR 규정에서는 여기서 한 갈래가 더 갈라집니다. 주기형입니다.
실무에서 마주치는 건 결국 네 가지입니다.
- 변동형 — 금리변동주기가 5년 미만. 3·6·12개월마다 지표금리 변화를 반영해 다시 계산합니다.
- 혼합형 — 처음 일정 기간(흔히 5년) 고정, 그 뒤로는 변동으로 넘어갑니다.
- 주기형 — 금리변동주기가 5년 이상. 그 주기 안에서는 고정이고, 주기가 돌아오면 다시 정합니다. 혼합형과 달리 끝까지 주기를 반복합니다.
- 고정형 — 실행할 때 정한 금리가 만기까지 그대로입니다.
규정에는 “순수고정형”이라는 말이 따로 있습니다. (고정금리기간 또는 금리변동주기) ÷ 만기 가 70% 이상인 대출을 가리킵니다. 30년 만기라면 21년 넘게 금리가 묶여 있어야 여기에 듭니다. 뒤에서 중요해지는 기준이니 기억해 두면 좋습니다.
이자만 비교하면 이렇게 된다
은행연합회가 정리한 장단점은 이렇습니다.
| 유형 | 좋은 점 | 아쉬운 점 |
|---|---|---|
| 고정금리 | 상승기에 인상이 없다. 월 이자가 균일해 상환 계획을 세우기 쉽다 | 하락기에 인하 효과가 없다. 대출 시점에는 보통 변동보다 금리가 높다 |
| 변동금리 | 하락기에 이자 부담이 줄어든다. 대출 시점에는 보통 고정보다 낮다 | 시장금리가 오르면 부담이 커진다 |
| 혼합금리 | 자금 계획에 맞춰 운용할 수 있다 | 고정 구간이 끝나면 변동으로 넘어간다 |
표를 보면 구조가 보입니다.
고정금리가 처음부터 더 비싼 이유는 은행이 선심을 쓰는 게 아니라, 앞으로 금리가 오를 위험을 은행이 대신 떠안기 때문입니다. 그 값이 미리 얹혀 있는 겁니다. 변동금리가 싸 보이는 건 그 위험을 내가 지고 있어서입니다.
여기까지가 대부분의 설명이 끝나는 지점입니다. 그런데 실제로 대출을 받으러 가면 이자율보다 먼저 부딪히는 벽이 있습니다.
여기서 끝이 아니다 — 한도가 달라진다
은행은 대출 한도를 계산할 때 내가 실제로 낼 이자로 계산하지 않습니다.
일부러 더 높은 금리를 가정해 “이 금리여도 갚을 수 있나”를 따집니다. 그 얹는 금리가 스트레스 금리입니다.
핵심은 여기입니다. 이 스트레스 금리가 대출 유형에 따라 다르게 붙습니다.
- 변동형 — 산출된 스트레스 금리가 100% 그대로 붙습니다
- 혼합형·주기형 — 고정 구간이 길수록 덜 붙습니다
- 순수고정형 — 아예 안 붙습니다
결과가 뒤집힙니다. 변동금리는 이자가 싸 보이지만 한도가 가장 많이 깎입니다.
고정금리는 이자가 비싸 보이지만 한도는 가장 덜 깎입니다. 그래서 “이자가 얼마인가”와 “얼마나 빌릴 수 있는가”가 서로 반대 방향으로 움직입니다.
적용 범위는 2025년 7월부터 시행된 3단계 기준으로 DSR이 적용되는 모든 가계대출입니다.
다만 신용대출은 전체 잔액(기존 + 신규)이 1억 원을 넘는 경우에만 해당합니다.
스트레스 금리는 어떻게 정해지나
은행이 마음대로 정하는 값이 아닙니다. 계산식이 공개돼 있습니다.
과거 5년 중 가장 높았던 월별 가계대출 금리 − 현재 시점의 금리.
두 값 모두 한국은행이 발표하는 「예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리」를 씁니다.
현재 시점은 매년 5월과 11월 기준이고, 은행연합회가 연 2회(6월·12월) 고시합니다.
그런데 뺀 값을 그대로 쓰지는 않습니다. 금리 상승기에는 이 차이가 지나치게 작게, 하락기에는 지나치게 크게 나오는 문제가 있어서 하한과 상한을 둡니다.
- 일반: 하한 1.5% · 상한 3.0%. 계산값이 1.5%보다 작아도 1.5%로 봅니다
- 수도권·규제지역 주택담보대출: 하한 3.0%, 상한 없음
수도권 쪽이 따로 떼어져 훨씬 세다는 점은 알아둘 만합니다. (2026년 9월 기준. 이 제도는 단계별로 바뀌어 왔으므로 아래 1차 출처에서 현재 값을 확인하세요.)
유형별로 얼마나 붙나
산출된 스트레스 금리에 유형별 비율을 곱해 적용합니다.
기준은 고정금리기간(또는 금리변동주기)이 만기에서 차지하는 비중입니다.
| 만기 대비 고정 구간 | 혼합형 수도권·규제지역 | 혼합형 그 외 지역 | 주기형 수도권·규제지역 | 주기형 그 외 지역 |
|---|---|---|---|---|
| 30% 미만 | 80% | 60% | 40% | 30% |
| 30% 이상 ~ 50% 미만 | 60% | 40% | 30% | 20% |
| 50% 이상 ~ 70% 미만 | 40% | 20% | 20% | 10% |
| 70% 이상 | 적용하지 않음 | 적용하지 않음 | 적용하지 않음 | 적용하지 않음 |
사는 곳에 따라 숫자가 다릅니다.
수도권·규제지역이 아닌 곳은 완화된 2단계 비율을 씁니다.
다만 이 완화는 2026년 12월 31일까지로 기한이 정해져 있습니다. 기한이 지나면 같은 표의 수도권 칸을 보게 됩니다.
같은 칸에서도 주기형이 혼합형보다 절반쯤 덜 붙습니다.
혼합형은 고정 구간이 끝나면 그대로 변동으로 넘어가 버리지만, 주기형은 그 뒤로도 5년 이상 주기를 반복해 금리 변동 위험이 계속 줄어들기 때문입니다.
규정에 나온 예를 그대로 옮기면 이렇습니다.
- 30년 만기 · 6개월마다 변동 → 고정 구간이 5년 미만이므로 변동형. 스트레스 금리 100%
- 30년 만기 · 5년 고정 후 6개월마다 변동 → 5÷30 ≒ 17%로 30% 미만인 혼합형. 80% (지방은 60%)
참고로 혼합형·주기형에서 완화 비율을 받으려면 고정 구간이나 변동주기가 최소 5년 이상 유지되는 상품이어야 합니다. 그 아래는 이름과 무관하게 변동형으로 봅니다.
그래서 무엇을 확인해야 하나
어느 쪽이 유리한지는 금리가 앞으로 어떻게 움직일지에 달려 있고, 그건 아무도 모릅니다. 대신 모르는 채로도 확인할 수 있는 것들이 있습니다.
- 한도와 이자를 따로 계산해 보기. 같은 조건으로 변동형과 혼합형 한도를 각각 뽑아보면 차이가 숫자로 나옵니다. 한도가 모자라면 이자율 비교는 의미가 없습니다
- 내 대출이 규정상 어느 유형인지. 상품 이름이 아니라 고정 구간 ÷ 만기가 기준입니다. “5년 고정”이라도 30년 만기면 30% 미만 칸입니다
- 수도권·규제지역인지. 하한이 3.0%로 뛰고 상한이 없어 한도 차이가 훨씬 크게 납니다
- 고정 구간이 끝난 뒤 어떻게 되는지. 혼합형은 변동으로 넘어갑니다. 그때 무엇을 지표로 삼는지 약정서에서 확인하세요
- 중도상환수수료. 나중에 갈아탈 생각이라면 면제 시점을 미리 봐둬야 합니다
1차 출처는 아래에서 직접 볼 수 있습니다.
- 스트레스 금리 개요와 유형별 적용 — 전국은행연합회 소비자포털
- 현재 고시된 스트레스 금리 — 전국은행연합회
- 대출금리 종류와 구성 — 전국은행연합회
흔한 오해 세 가지
“스트레스 금리만큼 이자를 더 낸다”
아닙니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 금리입니다.
실제로 내는 이자는 약정서의 지표금리와 가산금리로 정해집니다. 이자는 그대로이고 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
“5년 고정이면 고정금리 대출이다”
규정은 기간의 절대값이 아니라 만기 대비 비중으로 봅니다. 30년 만기의 5년 고정은 17% 정도라 완화를 가장 적게 받는 칸입니다. 같은 5년 고정이라도 만기가 10년이면 50%가 되어 대우가 달라집니다.
“고정금리로 갈아타면 바로 이득이다”
갈아탈 때는 새 대출을 다시 받는 것이라 그 시점의 규제와 금리가 새로 적용됩니다. 중도상환수수료, 근저당 설정 비용, 달라진 한도까지 함께 계산해야 전체가 보입니다. 이자율 하나만 비교하면 이 글의 처음으로 돌아가는 셈입니다.
정리
- 실무에서 만나는 유형은 넷 — 변동 · 혼합 · 주기 · 고정. 갈림의 기준은 고정되는 구간의 길이
- 고정금리가 처음부터 비싼 건 금리 상승 위험을 은행이 떠안는 값이 얹혀서다
- 스트레스 DSR 때문에 유형이 한도까지 바꾼다. 변동형 100%, 순수고정형 0%
- 수도권·규제지역이 아니면 완화된 비율이 적용된다 (2026년 12월 31일까지)
- 스트레스 금리 = 과거 5년 최고 − 현재, 하한 1.5%·상한 3.0% (수도권 주담대는 하한 3.0%, 상한 없음)
- 기준은 상품 이름이 아니라 고정 구간 ÷ 만기다
- 스트레스 금리는 한도 계산용이지 실제로 내는 이자가 아니다
내 금리가 어떤 조각으로 이뤄지는지는 기준금리가 바뀌어도 내 대출 이자는 왜 그대로일까에서, 변동금리가 따라가는 지표는 코픽스(COFIX)에서, 은행이 얹는 몫은 가산금리에서 다뤘습니다.
이 글은 금리 유형과 스트레스 DSR의 구조를 설명하기 위한 것이며, 특정 금리 유형이나 상품을 권하지 않습니다. 제도는 개정될 수 있고 실제 적용 조건은 개인과 상품에 따라 다르므로, 위 1차 출처와 거래 은행에서 확인하시기 바랍니다.
